摘 要:針對(duì)城市軌道交通的特點(diǎn)及對(duì)城市土地綜合開發(fā)產(chǎn)生的影響,提出了城市軌道交通土地綜合開發(fā)設(shè)想及方案。
關(guān)鍵詞:城市;軌道交通;土地開發(fā)
由于城市及人口發(fā)展,城市用地日益緊張,城市軌道交通因其具有快捷、舒適、準(zhǔn)時(shí)、運(yùn)量大、耗能小、污染輕、占地少、安全性高等特點(diǎn),已成為城市交通系統(tǒng)中重要的組成部分。但由于軌道交通具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)后成本回收慢的特點(diǎn),所以在建設(shè)和初期運(yùn)營(yíng)期間,投資建設(shè)成本很高。城市軌道交通土地綜合開發(fā)主要是以軌道交通站點(diǎn)為中心來組織區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)用地,進(jìn)行土地的集約化開發(fā), 優(yōu)化城市空間和土地利用布局。
深圳地鐵二期工程1 、4 號(hào)線正在進(jìn)行可行性研究設(shè)計(jì),在建設(shè)深圳地鐵,開拓深圳未來的目標(biāo)下, 地鐵公司與地產(chǎn)發(fā)展商合作,結(jié)合城市軌道交通進(jìn)行土地綜合開發(fā),形成包含各項(xiàng)自給自足的設(shè)施及別具特色的商業(yè)和住宅社區(qū)。
1 土地綜合開發(fā)的重要意義
根據(jù)國(guó)內(nèi)外各大城市的經(jīng)驗(yàn),在城市軌道交通沿線進(jìn)行土地綜合開發(fā),是充分發(fā)揮其在城市中骨干運(yùn)輸作用、擴(kuò)大吸引客流范圍、帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效途徑,也是減少運(yùn)營(yíng)初期因運(yùn)量不足而造成運(yùn)營(yíng)虧損的一種有效措施。
土地綜合開發(fā)是對(duì)軌道交通沿線土地利用價(jià)值的轉(zhuǎn)化,是城市交通發(fā)展同土地利用價(jià)值有機(jī)的結(jié)合,是把軌道交通的建設(shè)與土地的利用同步進(jìn)行、統(tǒng)一實(shí)施,打破沿線地區(qū)固有土地的使用狀態(tài),優(yōu)化土地資源配置的過程。因此,軌道交通沿線的土地綜合開發(fā)是軌道交通建設(shè)的一個(gè)重要組成部分。
例如:香港機(jī)場(chǎng)鐵路沿線共有62 hm2 土地留作發(fā)展住宅和商業(yè)用途,在新建車站的同時(shí),將物業(yè)發(fā)展成為車站的一部分,提供約2. 7 ×104 個(gè)住宅單位和1. 3 ×106 m2 的辦公室、商用和酒店面積,已發(fā)展成為具有各種設(shè)施的社區(qū)及主要的交通樞紐;廣州地鐵一號(hào)線建成后,沿線土地價(jià)格上漲了30 %～ 50 % ; 上海軌道交通“ 明珠線”周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格上漲非常明顯。
深圳地鐵一期1 、4 號(hào)線已基本建成,世界之窗站、市民中心站、會(huì)展中心站、老街等車站考慮物業(yè)開發(fā),其中世界之窗站、老街站結(jié)合地鐵站開發(fā)成交通樞紐,市民中心站、會(huì)展中心站利用地鐵上部空間做成物業(yè)開發(fā)層,總開發(fā)面積在1 ×105 m2 以上。
深圳將實(shí)施組團(tuán)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)走廊的發(fā)展,深圳地鐵二期工程1 號(hào)線世界之窗至深圳機(jī)場(chǎng),經(jīng)過西部組團(tuán);4 號(hào)線2 期工程少年宮至龍華中心,經(jīng)過中部組團(tuán),軌道交通建設(shè)能為沿線開發(fā)提供良好的土地綜合開發(fā)的契機(jī)與條件;同時(shí)土地綜合開發(fā)又能促進(jìn)軌道交通建設(shè),是軌道交通建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。二者相輔相成必將帶動(dòng)沿線的經(jīng)濟(jì)繁榮。
2 城市軌道交通土地綜合開發(fā)的設(shè)想
地鐵車站已由單一交通功能向多功能發(fā)展。車站可考慮與周圍建筑結(jié)合進(jìn)行商業(yè)開發(fā),以增加地鐵運(yùn)營(yíng)后的收入。沿軌道交通站周圍300～500 m 的用地范圍實(shí)施較高強(qiáng)度的開發(fā),并有良好的行人設(shè)施和其它接駁服務(wù)相配合,使站點(diǎn)周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂、辦公等設(shè)施為一體的綜合功能區(qū)。城市軌道交通土地綜合開發(fā)有以下幾種形式:
(1) 地鐵車站周邊存在許多可供開發(fā)的資源,充分利用地下和地上空間,合理有效地進(jìn)行開發(fā)建設(shè), 高架站以上空間可開發(fā)成商場(chǎng)、住宅等上蓋物業(yè);車站附近設(shè)置停車場(chǎng);在人口密集的中心商業(yè)地帶,可將地鐵出入口與人行過街通道、站廳層進(jìn)行綜合開發(fā),可設(shè)置商店、銀行等服務(wù)性設(shè)施。
(2) 車輛段占地面積較大,利用上部空間可合建成寫字樓、住宅等,做成上蓋物業(yè),充分開發(fā)商業(yè)價(jià)值。結(jié)合規(guī)劃,可開發(fā)成大型商業(yè)、住宅社區(qū),從規(guī)劃和設(shè)計(jì)上締造出包括戶外空間、社區(qū)、基建設(shè)施等的自給自足及優(yōu)質(zhì)物業(yè)環(huán)境。
(3) 地鐵公司與市公共交通等部門合作建立交通服務(wù)公司,主要用于地鐵車站與相關(guān)物業(yè)開發(fā)的住宅、商業(yè)社區(qū)的交通服務(wù)。可采用大巴、中巴線路或出租車運(yùn)營(yíng)。
3 二期工程土地綜合開發(fā)方案
結(jié)合規(guī)劃要求,軌道交通站周圍300～500 m 的用地范圍實(shí)施較高強(qiáng)度的開發(fā),并有良好的行人設(shè)施和其它接駁服務(wù)相配套,使站點(diǎn)周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂、辦公等設(shè)施為一體的綜合功能區(qū)。綜合功能區(qū)容積率可按4. 0～ 4. 5 控制。
(1) 深圳西站綜合功能區(qū)
1 號(hào)線深圳西站與平南鐵路深圳西站相鄰,站位設(shè)置在桃園路與規(guī)劃火車站東廣場(chǎng)上,西側(cè)緊鄰深圳西站和地鐵南頭車輛段。此站不僅與周邊居住區(qū)結(jié)合良好,還考慮1 號(hào)線與軌道11 號(hào)線、鐵路、地面公交、長(zhǎng)途汽車旅客的換乘條件,滿足深圳西站是深圳客運(yùn)交通樞紐之一的功能要求。該綜合功能區(qū)用地面積約10 hm2 。
結(jié)合前海片區(qū)規(guī)劃,開發(fā)成綜合交通樞紐和大型住宅社區(qū)及一個(gè)超級(jí)市場(chǎng),大型交通樞紐要包括兩條城際軌道交通(1 號(hào)軌道線和平南鐵路) 、汽車客運(yùn)站和公交首末站之間的換乘。為配合大量人流的匯集,規(guī)劃應(yīng)考慮大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市。提供約1 × 104 個(gè)住宅單位和1 ×106 m2 的辦公室、商用和酒店面積。
(2) 龍華火車站綜合功能區(qū)
4 、6 號(hào)線與11 號(hào)線在龍華火車站為十字相交, 同時(shí)還是6 號(hào)線終點(diǎn)站。龍華火車站與平南鐵路龍華火車站相鄰,此站不僅與周邊居住區(qū)結(jié)合良好,還考慮4 、6 號(hào)線與市郊鐵路(平南鐵路改造11 號(hào)線) 、鐵路客運(yùn)的換乘條件。該綜合功能區(qū)用地面積約40 hm2 。
