關鍵字：項目管理，管理承包模式，開發周期
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365交通站365jt.com 房地產項目的投資人是不是一定自己去管理項目?要回答這個問題，我們需要歷史地、國際性地具體分析建設項目管理模式的發展。
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365交通站365jt.com 傳統模式及組織結構
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365交通站365jt.com 傳統模式有業主、建筑師或者咨詢工程師，有TRANBBS施工的承包商、供貨商。像60年代歐美國家、80年代以前的中國的管理模式與此相似，建筑單位需要承擔咨詢師、咨詢工程師和建筑承包商的責任，業主一般需要設置比較大的項目管理機構承擔這個工作。這種模式在項目管理方面的TRANBBS技術基礎是按照線性順序進行TRANBBS設計、招標、施工的管理。這是非常簡化的說法，先做方案設計，再做初步設計，做施工圖設計，通過設計做招標，然后再進行到施工狀態。
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365交通站365jt.com 這個模式造成的結果就是建設周期比較長，設計和變更洽商比較多。
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365交通站365jt.com 快速路徑模式
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365交通站365jt.com 方案設計、初步設計依次進行，到施工圖設計的時候，可以分段進行，每一段施工圖進行每一個階段的招標，招標完進行到施工狀態，周期是比較短的，但是操作和管理更加困難。國外的快速路徑法產生之后，設計和工程順利塔接，產生多個項目管理的承包模式。主要有四種:
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365交通站365jt.com 1.管理承包模式，管理承包商承擔項目的主要的管理工作，在業主之下、其他單位之上，管理承包商往往是大型的工程咨詢公司或者有強大管理力量、大型的建筑公司來承擔，向業主保證最大工程項目造價的數額，對項目工程既要實施全面的管理，也承擔超支賠償的責任。在這種情況下，業主完全放權。
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365交通站365jt.com 2."設計+管理"模式，建筑單位和專業工程管理機構要結合，既具有設計、施工兩方面設計和實施的專業能力，又具備完全實施項目管理和承擔賠償損失的財力。
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365交通站365jt.com 3."設計+管理+施工"模式，具體組織形式可以是大型的建筑公司和大型的設計公司結合的聯合體，也可以是有設計能力的大型建筑公司和有施工能力的施工公司，而且具有全面管理項目的人員和能力。業主與其的管理關系非常脆弱，一般情況下這種模式都用于所謂的交鑰匙工程。
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365交通站365jt.com 4.代理管理的模式，代理管理的公司處于管理的核心人替業主實施對承包商、建筑師、咨詢工程師的管理，管理公司不承擔項目在整個運行過程中虧損的責任，憑借管理的信譽、水平和業主的信任取得合同。這是在國外最流行的管理方式。
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365交通站365jt.com 在這四種模式之下，業主除了仍然負責市場的研究，項目的策劃和決定、資金和財產的管理，其他全部委托，就像使用律師事務所提供的法律顧問服務一樣。
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365交通站365jt.com 專業管理前景看好
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365交通站365jt.com 國內房地產的建筑市場都處于發育的初期，在建筑領域以及工程管理咨詢的領域，存在著明顯不同于國外的國情特點，市場不規范，業主和承包商、設計單位的市場行為普遍都不太規范，多用鋼筋少用腦筋。工程咨詢業不夠發展，尤其缺乏有全過程操作項目管理能力的咨詢公司。受傳統思維方式以及復雜的利益關系的影響，業主普遍不愿意使用咨詢公司的服務，有的就是用了也不敢放手或者不愿意讓咨詢公司發揮作用。在這些因素的影響下，國內除了仍有一些項目采用簡單原始的管理模式之外，不少項目也進行了一些新的嘗試，如聘請咨詢機構做科研，希望利用快速路徑法，盡可能縮短開發周期，也通過自己控制專業工程的招投標降低成本。在市場需求拉動下，專業管理公司已經顯現出市場前景。
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